Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine so genannte "Bruchteilsgemeinschaft". Dem einzelnen Miteigentümer steht ein quotenmäßiger Anteil am Gesamteigentum zu (ideeller Bruchteil), über den er frei verfügen kann (§ 747 Satz 1 BGB) und der rechtlich selbstständig ist. Über die Gemeinschaft im Ganzen können die Teilhaber aber nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 Satz 2 BGB).
Das Gesetz geht im Grundsatz davon aus, dass eine Bruchteilsgemeinschaft selbst nicht rechtsfähig ist. Für sie handeln und haften die einzelnen Mitglieder je nach ihren Befugnissen. Daraus folgt, dass die Gemeinschaft auch für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet, und zwar jeder Eigentümer selbst gesamtschuldnerisch - also in voller Höhe.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat es 2005 jedoch für notwendig erachtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft - entgegen der gesetzlichen Einordnung - zumindest teilweise eine eigene Rechtspersönlichkeit zuzuerkennen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist danach rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Dadurch hat das Gericht die gesamtschuldnerische Haftung einzelner Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft weitgehend aufgehoben. Für die gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten hat danach lediglich die Gemeinschaft mit ihrem Gesamthandsvermögen einzustehen, nicht der einzelne Eigentümer mit seinem Privatvermögen (Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 02.06.2005, Aktenzeichen: V ZB 32/05).
Rechtstipp: Die Gläubiger werden durch das Urteil nur unwesentlich schlechter gestellt. Zwar können sie nicht mehr jeden Eigentümer für die Gesamtschuld in Haftung nehmen und unmittelbar auf Zahlung verlangen, sie können aber auf das Verwaltungsvermögen (z. B. Rücklagen) zurückgreifen und die Zahlungsansprüche, die die Eigentümergemeinschaft gegenüber den Einzeleigentümern hat, pfänden.
Mit der Neuregelung des Wohnungseigentumsrechts zum 1. Juli 2007 hat auch der Gesetzgeber diese Rechtsprechung gebilligt und der Wohnungseigentümergemeinschaft eine begrenzte Rechtsfähigkeit zugebilligt (§ 10 Absatz 6 WEG).
Gleichzeitig hat der Gesetzgeber versucht, die aus der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft entstehenden Folgeprobleme gesetzlich zu klären. Das betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer haften auch nach dem seit 1. Juli 2007 geltenden Recht gegenüber Dritten persönlich, ihre Haftung wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis nur maximal das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einem Auftrag der Gemeinschaft in Höhe von 1.000 Euro auf 100 Euro.
Weiter wird seit dem 1. Juli 2007 die Hausgemeinschaft bei Forderungen gegen einen Miteigentümer (so genannte "Hausgeldforderungen") im Falle einer Zwangsversteigerung des Wohneigentums im Verhältnis zu anderen Gläubigern, beispielsweise Banken, bevorzugt behandelt, und zwar bis zu einer Höhe von fünf Prozent des Verkehrswerts des versteigerten Eigentums. Früher gingen die anderen Gemeinschaftsbeteiligten oft leer aus, wenn ein Mitglied anteilige Kosten nicht begleichen konnte und sie dafür eingestanden hatten. Wurde die Wohnung des Schuldners zwangsversteigert, wurden aus dem Erlös zuerst andere, vorrangige Gläubiger bedient.
