Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Eigentümer (gerechnet nach Miteigentumsanteilen) anwesend oder ordnungsgemäß vertreten sind. Sind nicht genügend Eigentümer anwesend oder haben ihr Stimmrecht nicht per Vollmacht an einen anderen übertragen, hat der Verwalter die Beschlussunfähigkeit festzustellen und eine Wiederholungsversammlung einzuberufen.
Üblicherweise werden rechtswirksame Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung gefasst. Außerhalb der Versammlung kann ein Beschluss notfalls schriftlich mit allseitiger Zustimmung sämtlicher Eigentümer gefasst werden.
Eigentümermehrheitsbeschlüsse, die gegen zwingende gesetzliche Normen verstoßen, sind von vornherein ungültig (z. B. sittenwidrige Beschlüsse). Zu beachten ist, dass auch nur über solche Angelegenheiten entschieden werden darf, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer dem Mehrheitsbeschluss zugänglich sind; anderenfalls bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung (Beschluss des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 20.09.2000, Aktenzeichen: V ZB 58/99).
Soweit in der Sache eine Beschlusskompetenz besteht, können getroffene Beschlüsse nur angefochten werden, wenn ein entsprechendes wohnungseigentumsgerichtliches Verfahren durchgeführt und der Beschluss darin für ungültig erklärt wird. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung, unabhängig davon, ob der anfechtende Eigentümer den Beschluss kennt oder nicht. Aus diesem Grunde muss aber der Entwurf des Versammlungsprotokolls spätestens drei Wochen nach der Beschlussfassung beim Verwalter zur Einsichtnahme vorliegen. Auch wenn der Wohnungseigentümer dem Beschluss in der Versammlung zugestimmt hat, kann er ihn anfechten (Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 05.12.2002, Aktenzeichen: 11 Wx 6/02).
Nach Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLG) widerspricht ein Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den eine korrigierte Version der Protokolle früherer Eigentümerversammlungen beschlossen wird, ordnungsgemäßer Verwaltung und ist nicht wirksam (Beschluss des BayObLG vom 12.09.2002, Aktenzeichen: 2 ZBR 27/02). Es wird dadurch nämlich in unzulässiger Weise der Eindruck erweckt, man könne nicht mehr gegen das alte Protokoll vorgehen. Aus dem gleichen Grund entsprechen auch Beschlüsse, die alte Protokolle genehmigen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ferner hat die Eigentümerversammlung keine Beschlusskompetenz für die Erstellung eines Protokolls und damit auch nicht für dessen Berichtigung. Dies ist allein Aufgabe des Versammlungsleiters bzw. der Personen, die durch ihre Unterschrift unter das Protokoll dessen Richtigkeit bestätigen (§ 24 Absatz 6 Satz 2 WEG). in der Regel sind das neben dem Versammlungsleiter der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats und ein weiterer Eigentümer.
