Zahlungsrückstände

Ist der Mieter eines Wohnraummietvertrages

• für zwei aufeinander folgende Termine mit einem Teil der Miete, der insgesamt eine Monatsmiete inkl. Betriebskosten übersteigt, in Verzug
  oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht,

kann der Vermieter fristlos und ohne vorherige Abmahnung kündigen.

Den Kündigungsgrund muss der Vermieter in einer schriftlichen Kündigung genau bezeichnen. Dabei ist er jedoch nicht verpflichtet, die Mietrückstände detailliert aufzulisten. Laut Bundesgerichtshofs (BGH) dürfen an die Begründung des Kündigungsschreibens keine übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden. Zwar muss der Vermieter den Kündigungsgrund so eindeutig benennen, dass der Mieter erkennen kann, auf welches Verhalten er die Kündigung stützt. Bei Zahlungsverzug sei es jedoch ausreichend, "dass der Vermieter diesen Umstand als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert". (Beschluss des BGH vom 22.12.2003, Aktenzeichen: VIII ZB 94/03).

Rechtstipp für Mieter: Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Sie durch Zahlung des Rückstandes abwenden. Eine bereits ergangene fristlose Kündigung wird dadurch unwirksam (§ 543 Absatz 2 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Bei Wohnraummietverträgen kann sogar noch bei vollständiger Zahlung innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Vermieter Räumungsklage erhoben hat, die Kündigung "aus der Welt geschafft" werden (§ 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB). Diesen Bonus kann man aber nur einmal in zwei Jahren nutzen.
Auch Aufrechung (zum Beispiel mit Schadensersatzansprüchen gegen den Vermieter) ist möglich.

Rechtstipp für Vermieter: Kündigen Sie als Vermieter mit der fristlosen Kündigung auch hilfsweise ordentlich (wegen schuldhafter Verletzung der Mieterpflichten, § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB), so kann laut Bundesgerichtshof (BGH) die ordentliche Kündigung trotz Begleichung der Mietschulden wirksam bleiben (Urteil des BGH vom 16.02.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 6/04). Die Vorschrift des § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB ist danach nicht auf die ordentliche Kündigung anzuwenden, da es bei der ordentlichen Kündigung zusätzlich auf ein Verschulden bei der Pflichtverletzung ankommt. Eine abschließende Klärung des Problems steht allerdings noch aus.

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Unbefugte Gebrauchsüberlassung

Bei unerlaubter Untermiete kann ein Grund zu außerordentlicher fristloser Kündigung gegeben sein. Dieser Grund wird in Frage gestellt, wenn der Mieter den Umständen nach davon ausgehen durfte, dass er zur Untervermietung berechtigt war. Noch im Räumungsprozess kann dann geprüft werden, ob der Vermieter die Zustimmung nicht hätte erteilen müssen (siehe Ratgeber "Mietvertrag über Wohnraum Teil 1").

Wird das Hauptmietverhältnis gekündigt, muss der Mieter dafür sorgen, dass der Untermieter fristgemäß räumt, da der Mieter sonst schadensersatzpflichtig wird. Der Vermieter hat sowohl gegen den Mieter wie den Untermieter einen Herausgabeanspruch (§ 546 Absatz 2 BGB).