Berechtigtes Interesse des Vermieters

Der Vermieter darf grundsätzlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat.

Ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters liegt vor:

• wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, z. B. Nichtzahlen der Miete, wiederholte Verletzung der Hausordnung nach Abmahnung (§ 573 Absatz 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Eine ordentliche Kündigung wegen nicht bezahlter Miete kann der Mieter auch nicht durch Zahlung des Rückstandes abwenden, wie das bei der fristlosen Kündigung der Fall ist.
• bei Eigenbedarf für einen Familienangehörigen (§ 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB). Dieser Kündigungsgrund ist neben dem eigenen Bedarf auf den Bedarf von Eltern oder Kindern, bzw. Großeltern und Enkel beschränkt. Bei weiter entfernten Verwandten müssen weitere Umstände hinzutreten. Gründe für eigenen Bedarf können beispielsweise sein: Bezug als Altersruhesitz, gesundheitliche Gründe, Familienzuwachs, Getrenntleben, Aufnahme einer Krankenpflege, Wohnortswechsel aus beruflichen Gründen.
• wenn der Vermieter das Grundstück mit dem bestehenden Mietverhältnis nur mit Verlust verwerten kann (§ 573 Absatz 3 BGB)

Rechtstipp für Mieter: Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, ist er verpflichtet, eine ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung, die vermietet werden soll, als Ersatzwohnung anzubieten. Dies gilt jedoch nur, wenn die Wohnung in demselben Haus oder zumindest derselben Wohnanlage liegt. Bei Verstoß gegen diese Verpflichtung ist die ausgesprochene Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (Urteile des Bundesgerichtshofes vom 09. 07.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02).

Der Vermieter muss die Kündigung immer begründen, da er das berechtigte Interesse an der Kündigung nachweisen muss und bei Widerspruch des Mieters nachgeschobene Gründe nicht berücksichtigt werden (§ 573 Absatz 3 BGB). Umgekehrt heißt das, wenn der Kündigung eine Begründung fehlt, ist die Kündigung trotzdem wirksam, jedoch ist der Mieter dann bei seinem Widerspruchsrecht nach § 574 BGB im Vorteil, da der Vermieter keine Gründe mehr nachschieben kann, und so unter Umständen erst wieder zum nächstmöglichen Kündigungstermin eine neue Kündigung aussprechen muss.

Die Kündigung soll außerdem einen Hinweis auf das Widerrufsrecht des Mieters enthalten. Hierbei soll auch auf dessen Form und Frist verwiesen werden. Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung zwar wirksam, aber der Mieter kann den Widerspruch noch im Termin des ersten Räumungsrechtstreits erklären (§ 574b BGB).