Zu den Schönheitsreparaturen gehört alles, was beim normalen Wohnen abgenutzt wird und sich im Inneren der Wohnung befindet. Tapezieren, Anstreichen und Kalken von Wänden und Decken zählt ebenso dazu wie das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren, Fußböden sowie der Innenseiten von Türen und Fenstern.
Eine gesetzliche Regelung zu dem Bereich der Schönheitsreparaturen hat der Gesetzgeber nicht getroffen - bewusst. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen soll von den Parteien selbst vertraglich geregelt werden.
Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters, da er für einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung zu sorgen hat (§ 536 BGB). Häufig wird jedoch im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter diese Reparaturen übernimmt. Eine solche Regelung wird allgemein als zulässig angesehen, soweit es sich um die laufenden, während der Mietzeit immer wieder anfallenden Verschönerungsarbeiten handelt. Vereinbarungen wie: "Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter", oder "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" sind also grundsätzlich wirksam (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.07.2004, Aktenzeichen: VIII ZR 339/03).
Wie oft die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden müssen, hängt vor allem davon ab, wie stark das Mietobjekt abgenutzt worden ist. Allgemeingültige Fristen gibt es nicht - und dürfen auch nicht vereinbart werden. Soweit feste Fristen (z. B. "alle drei Jahre" oder "mindestens alle fünf Jahre" oder "spätestens alle sieben Jahre") im Mietvertrag genannt werden, sind diese laut Bundesgerichtshof (BGH) unzulässig (Urteil des BGH vom 23.06.2004, Aktenzeichen: VIII ZR 361/03). Werden dagegen angemessene Fristen vereinbart, die nur als Richtschnur gelten und von denen im Einzelfall abgewichen werden kann ("im Allgemeinen" / "in der Regel" / "grundsätzlich"), sind sie zulässig (Urteile des BGH vom 28.04.2004 und 20.10.2004, Aktenzeichen VIII ZR 230/03 und VIII ZR 378/03). Als angemessen hat der BGH die im - ansonsten inhaltlich überholten - Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums von 1976 genannten Fristen anerkannt. Dort sind "im Allgemeinen" für Wohn- und Schlafräume alle drei Jahre, für Flure und Toiletten alle fünf Jahre und für andere Räume alle sieben Jahre Schönheitsreparaturen angedacht.
Dem Mieter darf jedoch nicht ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt
werden.
Deshalb ist es in der Regel unzulässig, wenn der Mieter neben angemessenen
Fristen gleichzeitig:
Durch das Zusammenwirken der Klauseln wird der Mieter unangemessen benachteiligt (Verstoß gegen § 307 BGB). Folge ist laut BGH, dass nicht nur eine Klausel, sondern alle Renovierungspflichten unwirksam vereinbart wurden, sodass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss. Der Vermieter sollte sich also vorher für eine Regelung entscheiden.
Rechtstipp für Mieter: Die Schönheitsreparaturen können Sie selbst ausführen, Sie müssen keinen Fachmann dafür engagieren. Allerdings müssen Sie die Arbeiten fachgerecht erledigen, denn Pfusch kann der Vermieter beanstanden. Klauseln im Formularmietvertrag, die es dem Mieter untersagen, die Schönheitsreparaturen vor dem Ende des Mietverhältnisses selbst auszuführen und ihn zwingen, die Ausführung durch einen Fachmann vornehmen zu lassen, sind unwirksam.
Aber: Auch wenn bezüglich der Schönheitsreparaturen nichts vereinbart war und sie zu Lasten des Vermieters gehen, können Kosten auf den Mieter zukommen, zum Beispiel wenn sich die von ihm verwendete Farbe nicht mehr entfernen lässt. Dann hat der Mieter die Mietsache beschädigt und muss nun Ersatz leisten.
Achtung: In den Fällen, in denen der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat, kommt es oft vor, dass Vermieter versuchen, auch Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter abzuwälzen. Zur Modernisierung zählt alles, was den Wohnwert steigert, beispielsweise Energie und Wasserversorgung, sanitäre Einrichtungen und Entwässerung, Belichtung und Belüftung, Schallschutz, Heizung, Veränderungen für Rollstuhlfahrer. Dies sind Lasten des Vermieters, die in keinem Fall auf den Mieter abgewälzt werden können. Im Gegenzug dazu steht dem Vermieter die Möglichkeit offen, die entsprechenden Kosten auf die Miete umzulegen.
Rechtstipp für Vermieter. Kommt der Mieter seinen Renovierungspflichten nicht rechtzeitig nach, befindet er sich in Verzug. Als Vermieter können Sie dann einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und selbst renovieren (lassen) (Urteil des BGH vom 06.04.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 192/04).
