Modernisierung

Modernisierungen zur Schaffung von Wohnraum sowie jegliche Maßnahmen zur Energieeinsparung muss der Mieter dulden. Nur für Härtefälle ergeben sich Ausnahmen.

Als Modernisierung sind bauliche Maßnahmen anzusehen, die:

• den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen.
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern.
• nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken.
• auf Grund von Umständen erfolgen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Auflagen des Denkmalschutzes)

Der Vermieter muss seine Pläne bereits drei Monate vorher ankündigen, wie § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festlegt.
In der schriftlichen Ankündigung muss er erklären:

• welche Arbeiten er durchführen will.
• wann er damit beginnen will.
• wie lange die Arbeiten dauern.
• wie sich eine daraus resultierende spätere Mieterhöhung zusammensetzt (siehe Abschnitt "Mieterhöhung nach Modernisierung").
• gegebenenfalls ob und wie die Maßnahme öffentlich gefördert wird.
• ob der Mieter während der Maßnahme in der Wohnung bleiben kann.

Für die Ankündigung genügt Textform, sie kann also auch durch E-Mail und ohne eigenhändige Unterschrift des Vermieters erfolgen.

Der Mieter muss aber nicht alles dulden. Es gibt eine Reihe von Gründen, mit denen er eine Modernisierungsmaßnahme ablehnen kann.
Er darf die Zustimmung verweigern wenn:

• die Veränderungen nicht rechtzeitig angekündigt wurden (siehe oben)
• dem Mieter die baulichen Veränderungen, nicht zuzumuten sind, weil er die Räume nicht vertragsgemäß nutzen kann (beispielsweise bei Änderung des Grundrisses)
• der Mieter die Räume kurz vorher mit Zustimmung des Vermieters selbst renoviert hat
• die Maßnahme kurz vor Auszug des Mieters oder im Winter durchgeführt werden soll, und dies zu unzumutbaren Beeinträchtigungen führt

Der Mieter darf die Modernisierung nicht ablehnen, weil er sie nicht benötigt oder nicht nutzen will. Entscheidend ist, ob der Gebrauchswert durch die Baumaßnahme objektiv erhöht wird.

Rechtstipp für Mieter: Sie haben einen Anspruch darauf, dass bei der Modernisierung die geltenden DIN-Normen eingehalten werden, etwa betreffend dem Trittschallschutz von Bodenbelägen (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.10.2004, Aktenzeichen: VIII ZR 355/03).

Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter erst auf Duldung der Modernisierung klagen, bevor er mit der Modernisierungsmaßnahme beginnt.

Rechtstipp für Mieter: Hat der Vermieter die Ankündigung von Modernisierung und Mieterhöhung persönlich in der Wohnung des Mieters vorbei gebracht und Sie sogleich zur Zustimmung und Unterschrift aufgefordert, dann können Sie nach dem Regeln zum Haustürwiderrufsrecht (§§ 312, 355 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) innerhalb von zwei Wochen Ihre Zustimmung widerrufen. Danach bleiben Ihnen die nach dem Gesetz vorgeschriebenen zwei Monate Zeit um das Mieterhöhungsverlangen zu prüfen und zuzustimmen oder andere Maßnahmen zu ergreifen. Die Zwei-Wochen-Frist greift allerdings nur, wenn der Mieter auch über das Widerrufsrecht belehrt wurde. Andernfalls kann der Mieter die Vereinbarung auch noch neun Monate später widerrufen, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind und die erste höhere Miete ansteht (Urteil des Landgerichts Hildesheim vom 28.01.1999, Aktenzeichen: 1 S 78/98). Der in § 355 Absatz 3 BGB vorgesehene Ausschluss des Widerrufsrechts nach sechs Monaten gilt bei so genannten Haustürgeschäften nicht.

Einzelheiten zur "Mieterhöhung nach Modernisierung" enthält der gleichnamige Abschnitt.