Liegt ein Mangel vor und wurde er dem Vermieter angezeigt (siehe die
beiden vorherigen Abschnitte), stehen dem Mieter grundsätzlich zwei Rechte
zu.
Er kann:
Der Mangel darf allerdings nicht vom Mieter selbst verschuldet worden sein.
Die Minderung steht dem Mieter für den Zeitraum vom Eintritt des Mangels bis zur Beseitigung zu. Die Kürzung der Miete muss dem Vermieter nicht gesondert angekündigt werden, soweit eine ordnungsgemäße Anzeige erfolgt ist. Die Höhe der Minderung ist vom Einzelfall abhängig. Sie bemisst sich danach, in wieweit der vertragsgemäße Gebrauch konkret beeinträchtigt war. Die Höhe der Mietminderung wird von den Gerichten prozentual geschätzt. Bei der Berechnung ist von der Bruttomiete inklusive aller Betriebskosten auszugehen (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.04.2005, Aktenzeichen: XII ZR 225/03).
Rechtstipp für Mieter: Der Mieter kann auch mindern, wenn er Baumaßnahmen - beispielsweise einer Modernisierung - vorher zugestimmt hat.
Beseitigt der Vermieter den Mangel innerhalb einer angemessenen, vom Mieter bestimmten Frist nicht (Verzug), kann der Mieter neben Beseitigung und Mietminderung zusätzlich:
Entsteht dem Mieter beispielsweise ein weiterer Schaden, weil der Vermieter den Mangel nicht behoben hat, kann er diesen ersetzt verlangen, etwa wenn er ins Hotel ziehen muss, weil im Winter die Heizung nicht funktioniert (§ 536a BGB).
Mängel können auch ohne Verzug des Vermieters auf dessen Kosten vom Mieter selbst beseitigt werden, wenn eine umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (z. B. Überschwemmung durch Rohrbruch, ausgefallene Heizung im Winter).
Im Extremfall kann der Mieter sogar außerordentlich kündigen (und zusätzlich den daraus entstehenden Schaden ersetzt verlangen).Das geht allerdings nur, wenn aus dem Mangel eine Gesundheitsgefährdung (§ 569 Absatz 1 BGB) folgt oder ein vertragsgemäßer Gebrauch völlig ausgeschlossen ist (§ 543 Absatz 1, Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 BGB), etwa durch völligen Ausfall der Heizung im Winter.
Rechtstipp für Vermieter: Wenn der Mieter über längere Zeit einen Mangel hinnimmt, verliert er in der Regel sein Recht zur Minderung und seinen Anspruch auf Schadensersatz. Dabei wurde von den Gerichten früher eine Sechs-Monats-Frist angesetzt. Dem hat der Bundesgerichtshof (BGH) widersprochen. Der Mieter kann auch dann noch kürzen, wenn er länger als ein halbes Jahr den Mangel vorbehaltlos hingenommen hat (Beschluss des BGH vom 18.07.2003, Aktenzeichen: VIII 274/02). Wie lange genau, hat der BGH nicht gesagt. Fest steht aber weiterhin, dass der Mieter mit der Geltendmachung seiner Rechte nicht unbegrenzt warten kann, da er das Minderungsrecht sonst "verwirkt". Dies dürfte zumindest nach einem Jahr der Fall sein.
