Für Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen gelten Besonderheiten. In diesen Fällen kann der Vermieter auch ohne Zustimmung des Mieters und ohne Rücksicht auf Vergleichsmiete und Kappungsgrenze die Miete erhöhen. Was als Modernisierung anzusehen ist, geht aus dem Abschnitt "Modernisierung" hervor.
Rechtstipp für Mieter: Instandhaltung ist keine Modernisierung. Instandhaltung muss der Vermieter selbst tragen, da dies seine Vertragspflicht ist (siehe Abschnitte "Schönheitsreparaturen" und "Bagatellschäden"). Trennen Sie deshalb genau zwischen beiden Begriffen. Werden zum Beispiel alte schadhafte Fenster ausgewechselt und durch neue Fenster mit Doppelverglasung eingebaut, dürfen nur die Mehrkosten, die die Kosten des Einbaus von einfach verglasten Fenstern übersteigen, auf den Mieter abgewälzt werden.
Zulässig ist gemäß § 559 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bei Wohnraum eine Erhöhung der Jahresmiete um maximal elf Prozent der Modernisierungskosten.
Der Mieter muss ausreichend Zeit haben, um zu prüfen, ob die Erhöhung hinnimmt. Der Vermieter hat daher mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses einschließlich der Berechnung in Textform mitzuteilen (§ 554 Absatz 3 Satz 1 BGB).
Die erhöhte Miete darf erst nach Abschluss der Modernisierung verlangt werden. Das Verlangen ist von der Ankündigung der Modernisierung zu unterscheiden und muss wiederum in Textform gegenüber dem Mieter erklärt werden (§ 559b BGB). Für die Mieterhöhung muss der Vermieter eine nachvollziehbare Berechnung vorlegen und etwaige erhaltene öffentliche Zuschüsse angeben. Diese muss er von den Kosten abziehen.
Der Mieter muss die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach dem Zugang
der Erklärung leisten.
War die vor der Modernisierung erfolgte Ankündigung nach § 554 Absatz 3
Satz 1 BGB fehlerhaft oder weicht die tatsächliche Erhöhung um mehr
als zehn Prozent davon ab, verlängert sich die Frist für die erste erhöhte
Zahlung um sechs Monate.
Rechtstipp für Mieter: Haben Sie berechtigte Zweifel an der geltend gemachten Mieterhöhung, so können Sie auf Herabsetzung des Erhöhungsbetrages klagen.
