Mängel

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung einschließlich ihrer Ausstattung und Gemeinschaftseinrichtungen in einem vertrags- und wohngerechten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Der Vermieter hat rechtlich dafür einstehen, dass die Mietsache keine Mängel (Sachmangel oder Rechtsmangel) aufweist. Das bestimmt § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

• Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Sache nicht die vertraglich vereinbarte oder vertraglich vorausgesetzte Beschaffenheit hat (Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit).
• Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder teilweise entzogen wird.

Ein Mangel kann sowohl von Anfang an bestehen oder nachträglich auftreten. Um einen Mangel handelt es sich deshalb auch, wenn die tatsächliche Wohnungsfläche um mehr als zehn Prozent kleiner als die im Mietvertrag angegebene Fläche ist (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.03.2004, Aktenzeichen: VIII ZR 133/03).

Liegt ein Mangel vor, kann der Mieter bestimmte Mängelrechte geltend machen. Das gilt nicht, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder er ihm grob fahrlässig unbekannt geblieben ist.

Rechtstipp für Mieter: Sie sollten die Mängel dokumentieren, beispielsweise durch Auflisten der Dauer von Lärmbelästigungen oder durch Fotos. Das erleichtert eine später mögliche gerichtliche Auseinandersetzung.

Wann stehen dem Mieter welche Rechte zu? Die Frage beantworten die nachfolgenden beiden Abschnitte.