Über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen für Betriebskosten muss der Vermieter jährlich abrechnen. Welche Kosten zu den Betriebskosten zählen, erläutert Teil 1 des Ratgebers.
Für die Abrechnung gelten genaue Vorgaben, die sich aus den Paragrafen 556, 556a und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Heizkostenverordnung (HeizKV) ergeben. Eine genaue Prüfung kann Ärger und bares Geld sparen. Laut Deutschen Mieterbund soll sogar jede zweite Abrechnung falsch sein.
Betriebskosten sind, soweit nichts anderes vereinbart ist, nach dem Anteil der Wohnfläche auf den Mieter umzulegen. So errechnet sich der so genannte Umlageschlüssel. Wird der tatsächliche Verbrauch erfasst, dann ist der Vermieter verpflichtet, nicht nach dem Anteil der Wohnfläche, sondern nach Verbrauch abzurechnen. Diese Abrechnungsmöglichkeit hat Vorrang, auch wenn der Mietvertrag keine entsprechende Vereinbarung enthält.
Für die Heizkosten ist für einen bestimmten Anteil der Heizkosten, den Verbrauchskostenanteil (50-70 % der Heizkosten), die verbrauchsabhängige Abrechnung sogar zwingend, sofern die Wohnung nach 1980 (in den neuen Bundesländern nach 1990) bezugsfertig geworden ist. Werden Heizkosten trotz Pflicht dazu nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter hiervon nach einhelliger Rechtsprechung 15 Prozent kürzen.
Rechtstipp für Mieter: In die Betriebskostenumlage müssen alle Wohnungen einbezogen werden, auch wenn der Vermieter eine selbst bewohnt. Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die Betriebskosten übernehmen. Für die Umlage kommt es auf die Größe der Wohnung an: Nachmessen lohnt sich!
Rechtstipp für Vermieter: Eine verbrauchsabhängige Abrechnung kann der Vermieter auch einseitig durch schriftliche Erklärung verbindlich einführen (§ 556a Absatz 2 BGB), selbst wenn bisher keine oder nur eine pauschale Umlage erfolgt ist oder die Parteien eine andere Umlageform vereinbart haben. Diese Regelung soll Mieter zu einem vernünftigen Umgang mit der vorhandenen Energie anhalten.
