Der Vermieter hat die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Abrechnungsperiode dem Mieter mitzuteilen, wie § 556 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestimmt. Die Frist ist allerdings laut Bundesgerichtshof (BGH) auch dann formell gewahrt, wenn die Abrechnung inhaltlich falsch ist, etwa ein falscher Umlageschlüssel verwendet wurde (Urteil des BGH vom 17.11.2004, Aktenzeichen: VIII ZR 115/04).
Aber: Nach Ablauf der zwölf Monate darf der Vermieter keine Nachforderung verlangen und auch nicht falsche Abrechnungen zu Lasten des Mieters berichtigen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten (z. B. weil Gemeinde Gebührenbescheid zu spät versendet hat). Es kommt deshalb darauf an, ob den Vermieter ein Verschulden trifft, wenn er die Nachforderung zu spät verlangt. Maßgeblich ist dabei, ob Abrechnungsstellen oder eigenes Personal als Erfüllungsgehilfen anzusehen sind, deren Verschulden er sich wie sein eigenes Verschulden zurechnen lassen muss.
Rechtstipp für Mieter: Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der Frist ab, können Sie ihn abmahnen und danach die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten, um auf den Vermieter Druck auszuüben. Sie können die Abrechnung sogar gerichtlich einklagen. Da Nachforderungen nach Ablauf der zwölf Monate nahezu ausgeschlossen sind, gehen Sie dabei kein Risiko ein. Sind Sie zwischenzeitlich ausgezogen, können Sie sogar die Rückzahlung der gesamten Vorauszahlungen, über die nicht abgerechnet wurde, fordern und müssen nicht zuvor auf Abrechnung klagen. Der Vermieter kann dann allerdings im Prozess eine schlüssige Abrechnung vorlegen und damit aufrechnen oder auch später nach Abrechnung in einem neuen Prozess zurückfordern, allerdings auch hier nur bis zur Höhe der früheren Vorauszahlung (Urteil des BGH vom 09.03.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 57/04).
Eine Ausschlussfrist gibt es auch für Mieter. Diese müssen ihre Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen.
Rechtstipp für Mieter: Die Berechnungen des Vermieters müssen nachvollziehbar sein. Der Mieter kann Einsicht in die Belege beim Vermieter oder der Hausverwaltung nehmen.
Für vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge
gilt:
Die genannten Bestimmungen zur Betriebskostenabrechnung gelten auch für
Altverträge. Sie finden Anwendung auf alle Abrechnungsperioden, die nach
dem 31. August 2001 enden.
