Kündigungsverzicht

Zwar wurden durch das neue Mietrecht Zeitmietverträge auf wenige Ausnahmen begrenzt, die Rechtsprechung hat dagegen entschieden, dass "durch die Hintertür" eine Art Befristung geschaffen werden kann. Sowohl Vermieter als auch Mieter können zeitlich befristet auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten.

Zwei Fälle sind zu trennen:

• Verzichtet nur dem Mieter und nicht der Vermieter vertraglich für eine bestimmte Zeit (z. B. fünf Jahre) auf sein Kündigungsrecht, kann die Vereinbarung nur durch individuelle Vereinbarung zwischen den Parteien und nicht aufgrund vorgegebener Vertragsbedingungen des Vermieters erfolgen (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.12.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 81/03).
• Soweit beide Parteien zeitlich begrenzt einen Kündigungsausschluss vereinbaren, kann eine solche Vereinbarung sogar formularmäßig, also in Form von Allgemeinen Vertragsbedingungen des Vermieters getroffen werden (Urteile des BGH vom 30.06.2004, 14.07.2004 und 06.10.2004, Aktenzeichen: VIII ZR 379/03, VIII ZR 294/03, VIII ZR 2/04). Die Dauer des Verzichts hat die Rechtsprechung dabei aber auf maximal vier Jahre begrenzt, längere Zeiten benachteiligten den Mieter unangemessen und seinen deshalb unwirksam (Urteil des BGH vom 06.04.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 27/04).

Die Gerichtsentscheidungen werden von Mieterschutzvereinen als Umgehung des Mieterschutzes massiv kritisiert.
Der BGH argumentiert dagegen: Der Verzicht auf das Kündigungsrecht sei nicht dadurch ausgeschlossen, dass das Gesetz in § 573c Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein Abweichen von den gesetzlichen Kündigungsfristen zum Nachteil des Mieters verbietet. Die Vorschrift beziehe sich nur auf die Kündigungsfrist und setze das Bestehen eines Kündigungsrechts voraus. Auch die strengen Regeln zum Zeitmietvertrag würden nicht verletzt. Durch sie soll der Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag geschützt werden. Auch der Regierungsentwurf zu § 575 BGB gehe davon aus, dass das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann.

Rechtstipp für Mieter: Bei Mietverträgen, die die gesetzliche Kündigungsfrist derart umgehen, sollten Sie auf eine Nachmieterklausel drängen. Darin kann bestimmt werden, dass der Mieter früher als vereinbart ausziehen kann, sofern er einen Nachmieter für die Wohnung findet. Ohne ausdrückliche Nachmieterklausel kann der Mieter nur in Härtefällen durch Benennung eines Nachmieters aus dem Vertrag kommen, wenn der Vermieter nicht zustimmt (siehe Ratgeber "Mietvertrag über Wohnraum Teil 3", Abschnitt "Nachmieter").