Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters ab, die aus dem Mietverhältnis entstehen können. Sie ist eine freiwillige Vereinbarung im Mietvertrag. Theoretisch ginge es auch ohne Kaution. Praktisch wird aber kein Vermieter darauf verzichten. Ohne vertragliche Vereinbarung hat der Vermieter allerdings keinen Anspruch.
Die Höhe der Kaution darf drei Nettomieten (Kaltmieten) nicht überschreiten. Das ist gesetzlich in § 551 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgeschrieben. Bei einer Pauschalmiete wird aber der Nebenkostenanteil nicht herausgerechnet. Der Mieter darf die Kaution auch in drei Raten zahlen, wobei die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.
Der Vermieter muss die Kaution sorgsam verwalten. Er muss sie bei einem Kreditinstitut - von seinem Vermögen getrennt - anlegen. Dabei muss er beachten, dass er sie mit dreimonatiger Kündigungsfrist und zu dem für Spareinlagen üblichen Zinssatz anzulegen hat. Eine Verzinsungspflicht besteht nicht, wenn die Verzinsung vor dem 1. Januar 1983 ausgeschlossen wurde. Die Zinsen erhöhen die Kautionssumme. Die Erträge stehen dem Mieter zu. Auch andere Anlageformen mit höheren Zinsen sind dem Vermieter erlaubt (§ 551 Absatz 3 BGB). Alternativ ist auch eine Kaution durch Bankbürgschaft möglich und üblich.
Lässt sich ein Vermieter bei dem Vertragsabschluss vollständig von einer Hausverwaltung vertreten, dann haftet er für die Fehler der Hausverwaltung gemäß § 278 BGB wie für eigenes Verschulden. Fehler bei der Einnahme, der Verbuchung oder der Anlage der Kaution gehen dann zu Lasten des Vermieters (Urteil des Landgerichts Berlin vom 18.02.2003, Aktenzeichen: 65 S 29/01).
Achtung! Zinsen aus Mietkautionen sind ertragsteuerpflichtig! Ein Freistellungsauftrag ist dem Mieter nicht möglich, wenn das Konto nicht auf den Mieternamen lautet. Der Vermieter muss dem Mieter aber eine Zinsbescheinigung aushändigen.
Rechtstipp für Mieter: Legen Sie als Mieter ein Sparbuch an und verpfänden Sie dies zum Zweck der Kaution. So bleibt die Freistellung erhalten und der Vermieter hat ohne Ihr Wissen keinen Zugriff auf Ihr Geld.
Hat der Mieter eine Kaution geleistet und verkauft der Vermieter das Haus, kann die Kaution von dem Käufer und damit neuen Vermieter zurückverlangt werden. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist.
Der Mieter kann rückständige Miete nicht durch "Verrechnung" mit der Mietkaution begleichen, da die Kaution erst nach Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter zur Verfügung steht (Urteil des Landgerichts Berlin vom 06.02.1998, Aktenzeichen: 64 S 412/97).
