Betriebskosten

Betriebskosten sind regelmäßig wiederkehrende Kosten, die im Zusammenhang mit dem Haus oder dem Grundstück stehen, zu dem die gemietete Wohnung gehört. Was genau zu den Betriebskosten zählt, ergibt sich aus § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die neu zum 1. Januar 2004 erlassen wurde, jedoch im Wesentlichen der vorherigen Gesetzeslage entspricht.

Dazu zählen insbesondere die laufenden Kosten für:

• Grundstück (Grundsteuer)
• Wasserversorgung (Grundgebühr, Zählermiete, Anlage, Verbrauch)
• Abwasser (Kanalgebühren)
• Heizung und Warmwasser (Betrieb, Wartung, Brennstoff)
• Aufzug (einschließlich dessen Wartung)
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Hausreinigung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude (auch Elementarschäden)
• Hausmeister
• Gemeinschaftsantenne bzw. Kabel
• maschinelle Wascheinrichtungen

Nicht alle Betriebskosten sind umlagefähig. Einmalkosten sind keine Betriebskosten.
So sind gerade Kosten zur Instandhaltung des Grundstücks und der Wohnung in keinem Fall vom Mieter zu tragen:

• Kosten des Geldverkehrs, wie Bankgebühren
• Grunderwerbssteuer
• Hausverwalter
• Porto
• Rechtsschutz- und Hausratsversicherung des Vermieters
• Kosten für Rücklagen
• Vermögenssteuer
• Reparaturen und Instandhaltungskosten (siehe Teil 2 des Ratgebers)
• Wartungskosten für Klingel, Schlösser und Rauchabzug
• Finanzierungskosten für Eigen- und Fremdkapital (seit 1. September 2001)

Ist nichts vereinbart, muss der Vermieter die Betriebskosten tragen. In fast allen Mietverträgen wird jedoch bestimmt, dass der Mieter die Betriebskosten übernimmt.

Rechtstipp für Vermieter und Mieter: Hier gilt es, auf den genauen Wortlaut zu achten. Es reicht, wenn der Mietvertrag bestimmt, dass der der Mieter die in § 2 BetrKV genannten Kosten trägt. Ein Verweis auf die bis zum 31. Dezember 2003 geltende II. Berechnungsverordnung ist in Mietverträgen, die ab 2004 abgeschlossen wurden, dagegen unzulässig, da es die Regelung nicht mehr gibt. Am besten ist es, statt eines Verweises die einzelnen Nebenkosten ausdrücklich im Mietvertrag aufzuführen.

Zumeist hat der Mieter für die zu erwartenden Betriebskosten eine Pauschale monatlich im Voraus zu zahlen - die so genannte "zweite Miete". Diese muss sich gemäß § 556 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten orientieren und darf sie nur leicht übersteigen. Bei zu hohen Vorausforderungen darf der Vermieter die Pauschale anpassen (§ 560 Absatz 4 BGB), der Vermieter nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist.

Rechtstipp für Mieter: Vereinbaren Sie realistische Beträge für die Vorauszahlungen. Liegen bei Erstvermietung die Betriebskosten noch nicht fest, passen Sie die Vorschüsse nach dem ersten Jahr dem tatsächlichen Verbrauch an.

Über die Betriebskostenabrechnung und damit verbundene Rechtsprobleme informiert der Ratgeber "Mietvertrag über Wohnraum Teil 2" in einem separaten Abschnitt.