Nach § 648a des Bürgerlichen Gesetzbuches kann jeder, der bauwerksbezogene Leistungen erbringt (Bauträger, Bauunternehmer, Architekten), Sicherheit für die von ihm zu erbringenden Vorleistungen verlangen. Das hat den Zweck, das Risiko des Bauausführenden abzusichern, da er - bis zur Abnahme - vorleisten muss. Die Höhe der Sicherheit bestimmt sich grundsätzlich nach den voraussichtlichen Kosten.
Will der Unternehmer oder Bauträger Sicherheiten verlangen, setzt er dem Besteller eine Frist setzen, nach deren Verstreichen er die Leistung ablehnen kann. Danach, also wenn die Frist fruchtlos verstrichen ist, kann er Vergütung verlangen für das, was er bereits geleistet hat, gegebenenfalls aber auch Schadensersatz.
Der Bauausführende kann die Sicherheit selbst dann noch verlangen, wenn der Bauherr das Werk bereits abgenommen oder den Vertrag gekündigt hat (Urteile des Bundesgerichtshofs vom 22.01.2004 und 13.01.2005, Aktenzeichen: VII ZR 183/02 und VII ZR 28/04). Es kann ja sein, dass der Bauunternehmer auch dann noch Mängel beseitigen muss, der Lohn aber für alles was gemacht wurde noch nicht bezahlt wurde.
In der Regel erfolgt die Sicherung durch Bankbürgschaft: Die Bank des Bauherrn verpflichtet sich, für die Schulden des Bauherrn gegenüber dem Bauunternehmer aufzukommen, falls der Bauherr nicht mehr zahlen kann. Die Sicherheit gibt es nicht umsonst. Die Bürgschaft kosten meist ein bis drei Prozent der Bausumme.
Rechtstipp: Die Bürgschaft sollte im gleichen Maße sinken, wie der Baufortschritt
zunimmt. Dadurch verringern sich die Kosten für die Bürgschaft.
Und noch was: Bürgschaftsverträge sind kompliziert: Prüfen Sie in jedem
Fall den Bürgschaftsvertrag detailliert. Es sollte eine Höchstsumme genannt
sowie Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten geregelt sein.
Bürgen Sie nie selbstschuldnerisch!
Neben der Bauhandwerkersicherung bestehen weitere Sicherungsrechte des
Unternehmers. So kann er sich nach § 648 BGB auch eine Sicherungshypothek
an dem Grundstück eintragen, was in der Praxis jedoch selten geschieht.
Zum einen ist das Grundstück in den meisten Fällen bereits durch die finanzierende
Bank belastet, zum anderen scheitert die Hypothek oft daran. dass Vertragspartner
und Grundstückseigentümer identisch sein müssen. Zudem fürchten die Bauunternehmer
um ihren guten Ruf, wenn sie auf solche Sicherungsmaßnahmen bestehen.
Im Übrigen gilt: Verlangt der Unternehmer Sicherheitsleistung nach § 648a
BGB, hat er kein Recht auf Bestellung einer Sicherungshypothek mehr. Das
Gleiche gilt, wenn der Bauherr den Werklohn zur Abwendung der Zwangsvollstreckung
unter Vorbehalt bereits gezahlt hat oder das Werk mangelhaft ist.
