Üblicherweise muss der Bauherr schon vor Abnahme des Gesamtbaus Zahlungen leisten. Laut § 632a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann der Bauunternehmer nur für in sich abgeschlossene Teile des Werkes Abschlagszahlungen verlangen. Das ist auch sinnvoll, werden doch so die finanziellen Risiken auf beiden Vertragsseiten begrenzt.
Die Frage der Bezahlung ist im Bauvertrag jedoch meistens in Anlehnung
an die Zahlungsvorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt.
Danach werden bei bestimmten Bauschritten die jeweiligen Prozentsätze
der Gesamtsumme fällig - nicht vorher.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bestätigt, dass eine Regelung unwirksam
ist, nach der eine Summe bereits mit Vertragsschluss fällig ist.
Für die Abschlagszahlungen gelten nach der MaBV folgende Höchstsätze, es können also niedrigere, aber keine höheren Raten vereinbart werden:
| Bauschritt 1 | nach Beginn der Erdarbeiten | 30 % |
Von der nach Bauabschnitt 1 verbleibenden restlichen Vertragssumme: |
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| Bauschritt 2 | nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten | 40 % |
| Bauschritt 3 | nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | 8 % |
| Bauschritt 4 | nach Rohinstallation der Heizungsanlagen | 3 % |
| Bauschritt 5 | nach Rohinstallation der Sanitäranlagen | 3 % |
| Bauschritt 6 | nach Rohinstallation der Elektroanlagen | 3 % |
| Bauschritt 7 | nach Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung | 10 % |
| Bauschritt 8 | nach Innenputz (ausgenommen Beiputzarbeiten) | 6 % |
| Bauschritt 9 | nach Estrichverlegung | 3 % |
| Bauschritt 10 | nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 4 % |
| Bauschritt 11 | nach Bezugsfertigkeit - Zug um Zug gegen Besitzübergabe | 12 % |
| Bauschritt 12 | nach Fassadenarbeiten | 3 % |
| Bauschritt 13 | nach Fertigstellung | 5 % |
Laut BGH sind vertragliche Regelungen, nach denen Abschlagszahlungen früher zu leisten sind, als es die MaBV vorsieht, nichtig. An ihre Stelle treten dann die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches (Urteile des BGH vom 22.12.2000, Aktenzeichen: VII ZR 310/99 und VII ZR 311/99).
Ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB) in den Vertrag einbezogen, werden Abschlagszahlungen 18 Werktage nach Zugang der Leistungsaufstellung an den Bauherrn fällig.
Verzögert der Bauherr fällige Zahlungen, kann ihm eine Nachfrist gesetzt
werden, nach deren Ablauf er in Verzug gerät. Als Verbraucher gilt dabei
für ihn ein Zinssatz von fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, der
halbjährlich vom der Bundesbank bekannt gegeben wird. Im 1. Halbjahr 2006
liegt er bei 1,37 Prozent, so dass 6,37 Prozent Verzugszinsen anfallen
würden. Es können jedoch auch höhere Zinsen verlangt werden, etwa wenn
ein Kredit abzuzahlen ist.
Bei der Schlussrechnung kann der Bauherr, soweit die VOB/B in den Vertrag
einbezogen wurde, leichter in Verzug kommen: Zahlt er den fälligen Betrag
nicht innerhalb zweier Monate, werden automatisch Verzugszinsen fällig
- auch ohne Nachfrist (§ 16 Ziffer 3 Absatz 1 VOB/B).
Ist das Bauwerk mit Mängeln behaftet, so kann der Bauherr gegen den Bauunternehmer verschiedene Rechte geltend machen.
Welche Rechte ihm zustehen, hängt davon ab, ob bereits eine Abnahme erfolgt ist oder nicht. Was eine Abnahme ist, erklärt der Abschnitt "Abnahme des Baus".
Bei der Frage, ob ein Mangel vorliegt, kommt es nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB) vor allem darauf an, ob das Bauwerk im Ergebnis so beschaffen ist, wie es vertraglich vereinbart worden ist. Wenn solche Vereinbarungen fehlen, kommt es auf den allgemeinen Wert und die Gebrauchstauglichkeit an.
Nach Werkvertragsrecht liegt ein Mangel vor, wenn der Bau nicht die vereinbarte
Beschaffenheit hat.
Wurde die Beschaffenheit nicht explizit vereinbart, ist der Bau mangelhaft:
Rechtstipp: Wenn Mängel auftreten, und Sie sich nicht mit Ihrem Bauunternehmer einigen können, werden Sie Beweise brauchen, um später Rechte durchsetzen zu können (siehe nachfolgende Abschnitte). Dokumentieren Sie deshalb mit Hilfe von Fotos und Videoaufnahmen alle Mängel. In schwierigen Fällen, in denen Mängel so nicht mehr festgehalten werden können, kann auch ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren helfen. Der Vorteil: Sie haben die Mängel schwarz auf weiß, außerdem hemmt dieses Verfahren die Verjährung.
