Bauverträge Teil 1
Einleitung
Wer bauen will, muss als Erstes in Erfahrung bringen, ob auf seinem Wunschgrundstück
grundsätzlich überhaupt gebaut werden darf. Am effektivsten ist es, dazu
eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Behörde zu stellen oder einen Anwalt
zu kontaktieren. Ausführlich auf die Problematik der Baugenehmigung geht
der Ratgeber: "Die Baugenehmigung" ein.
Ist geklärt, ob gebaut werden darf, sollte sich der Bauherr mit der Gestaltung
des oder der Bauverträge befassen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten
den Hausbau umzusetzen: Es kann ein Bauträger beauftragt werden, aber
auch ein Architekt. Daneben können Baubetreuer, Generalübernehmer, Generalunternehmer
oder auch Subunternehmer ins Spiel kommen.
Im vorliegenden ersten Teil des Ratgebers "Bauverträge" wird auf allgemein
gültige Regelungen eingegangen, die für alle Verträge über Bauleistungen
gelten, gleich ob sie mit einem Bauträger, einem Architekten oder Baubetreuer
geschlossen werden.
Der zweite Teil geht auf die Besonderheiten eines Bauträgervertrages und
eines Architektenvertrag ein und erläutert, was beim Kauf eines Grundstücks
- gegebenenfalls auch mit bereits vorhandener Immobilie - zu beachten
ist.
Vertragsinhalt
Zunächst einmal gilt beim Bauvertrag: Schriftlich ist alles, mündlich
ist im Zweifel nichts.
Folgende Punkte sollten deswegen im Bauvertrag ausdrücklich geregelt sein:
- genauer Umfang der Leistungen des Baupartners
- genaue Termine, zu denen diese Leistungen zu erbringen sind
- genaue Zahlungsmodalitäten (Höhe der Abschlagszahlungen, Termin der
Schlusszahlung, Höhe des Sicherheitseinbehaltes)
- Art und Weise der Abnahme für die einzelnen Bauleistungen
- Art, Umfang und Zeitraum der Mängelansprüche
- Anwendbarkeit der gesetzlichen Regelungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch
(BGB) oder der Verweis auf die VOB/B, die Vergabe- und Vertragsordnung
für Bauleistungen Teil B (siehe hierzu ausführlich im nachfolgenden
Abschnitt)
Rechtstipp: Achten Sie beim Kauf eines Fertighauses zum Festpreis darauf,
welche Leistungen inbegriffen sind - beispielsweise die Kosten für Anträge
und Genehmigungen, die Bauüberwachung, die Aushebung der Baugrube, Krankosten
und Anschlüsse. Achten Sie ferner darauf, dass Sie sich als Bauherr bei
Mängeln immer an Ihren Vertragspartner halten können.
Für den Fall, dass die Fertigstellung des Hauses zu einer bestimmten
Zeit erforderlich ist, kann im Vertrag eine Vertragsstrafe vereinbart
werden. Diese muss der Bauträger oder der Bauunternehmer bei Fristüberschreitung
dann zahlen. Im Zusammenhang mit einem Großprojekt hat der Bundesgerichtshof
(BGH) entschieden, dass eine Vertragsstrafe in Höhe von 10 Prozent in
Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Bauträger / Bauunternehmer unangemessen
benachteiligt und daher gemäß § 307 des Bürgerlichen Gesetzbuches
(BGB) unwirksam ist. Eine Obergrenze von bis zu 5 Prozent sei dagegen
angemessen (Urteil vom 23.11.2003, Aktenzeichen: VII ZR 210/01).
Weitere Punkte, die vertraglich geregelt werden sollten:
- verwendete Materialien (insbesondere Türen, Böden und Fliesen)
- Isolierung (Wärme, Schall)
- Einbau von Rollläden
- Vorbereitung für Kamin
- Ausbaubarkeit des Dachbodens
Der Vertrag sollte außerdem festlegen, wer die Erschließungskosten zu
tragen hat. Das sind Infrastrukturkosten seitens der Gemeinde, also beispielsweise
für Strom und Gas, Wasser und Kanalisation, Parkplätze und Telekommunikationseinrichtungen.
Rechtstipp: Klären Sie auch die Frage, wie später eventuelle nachträgliche
Sonderwünsche behandelt werden, soweit sie deren Entstehen als möglich
erachten. Dabei sollten Sie sich vorab über die gegebenenfalls dadurch
entstehenden Kosten zu verständigen - auch darüber, wie diese Zusatzkosten
mit andererseits wegfallenden Leistungen verrechnet werden. Bei Problemen
mit dem Bauvertrag sollten Sie auf jeden Fall auf die Hilfe eines Rechtsanwaltes
zurückgreifen.
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