Qualifizierter Bebauungsplan

Ist ein Bebauungsplan so konkret ausformuliert, dass die Zulässigkeit von Bauvorhaben sich ausschließlich nach ihm richtet, spricht man von einem "qualifizierten" Bebauungsplan. Er beinhaltet konkrete Vorgaben für die Bebauung auf den im Planbereich liegenden Grundstücken.

Geregelt werden zumindest vier Punkte:

• die Art der Bebauung
• das Maß der Bebauung (Geschosszahl)
• die überbaubare Grundstücksfläche
• die örtlichen Verkehrsflächen

Mit der Art der Bebauung wird festgelegt, ob sich im Baugebiet nur Häuser oder auch Geschäfte und Gewerbebetriebe befinden. Zur Darstellung im Bebauungsplan werden Abkürzungen benutzt, die in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert werden.

Die ersten Buchstaben bezeichnen die "allgemeine" Art der vorgesehen Nutzung:

• W = Wohnbaufläche
• M = gemischte Baufläche
• G = gewerbliche Baufläche
• S = Sonderbaufläche

Die "besondere" Art der Nutzung wird durch Hinzufügen eines weiteren Buchstabens gekennzeichnet.
Die Wichtigsten:

• WS = Gebiet mit Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden und Nutzgärten
• WR = reines Wohngebiet.
  Neben Wohngebäuden sind in Ausnahmen beispielsweise Läden oder nicht störende Handwerksbetriebe zur Deckung des täglichen Bedarfs erlaubt. Auch Betreuungseinrichtungen, kulturelle, kirchliche und sportliche Anlagen sind möglich.
• WA = allgemeines Wohngebiet.
  Es dient nur "vorwiegend" dem Wohnen. Läden, Gaststätten und nicht störende Handwerksbetriebe sind erlaubt.
• MD = Dorfgebiet.
  Hier sind land- und forstwirtschaftliche Betriebe vorgesehen, auf deren Belange auch immer Rücksicht zu nehmen ist; außerdem beispielsweise Wohngebäude und Gewerbebetriebe.
• MI = Mischgebiet.
  Es dient dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören (z. B. Tankstellen).
• MK = Kerngebiet.
  Hier haben Handelsbetriebe, Wirtschaft, Verwaltung und Kultur ihren hauptsächlichen Sitz.
  Wohnungen gehören nur ausnahmsweise hierher, das gleiche gilt für Tankstellen.

Durch das Maß der Bebauung wird festgelegt, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden darf und wie viel Quadratmeter Wohnfläche insgesamt auf dem Grundstück entstehen kann. Entscheidend sind dabei die Grundstücksgröße und die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl und die Baumassenzahl.

• Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grund je Quadratmeter Grundstück bebaut werden dürfen (§ 19 Absatz 1 BauNVO).
• Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 20 Absatz 3 Satz 1 BauNVO).
• Die Baumassenzahl gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 21 Absatz 1 BauNVO).

Die Obergrenzen sind für die oben beschriebenen Nutzungsarten (Gebietstypen) gesetzlich vorgeschrieben (§ 17 Absatz 1 Satz 1 BauNVO).

Beispiel:
Für reine Wohngebiete ist die Grundflächenzahl beispielsweise 0,4 und die Geschossflächenzahl ist 1,2.
Wenn ein Grundstück also 300 Quadratmeter groß ist, dürfen 120 Quadratmeter (300 m2 x 0,4) davon bebaut werden, die Geschosse können eine Fläche von 360 Quadratmeter (360 m² x 1,2) haben.

Wie viele Stockwerke zulässig sind, kann der Bebauungsplan ebenfalls vorschreiben:
Römische Ziffern zeigen die Zahl an, die außer Keller und Dachboden erlaubt sind.

Mit der überbaubaren Grundstücksfläche wird festgelegt, wo auf dem Grundstück genau gebaut werden darf. Das können beispielsweise blau gekennzeichnete Baugrenzen sein, die nicht überschritten werden dürfen oder rot dargestellte Baulinien, entlang denen gebaut werden muss. Es kann auch vorgeschrieben sein, dass Einzel- oder Doppelhäuser beziehungsweise ausschließlich Einzelhäuser gebaut werden dürfen.